Vender la casa y seguir habitándola de por vida: una tendencia al alza

La venta de viviendas en nuda propiedad está experimentando un crecimiento sin precedentes
en nuestro país.

En 2017 aumentó un 150%, y en el primer trimestre de 2018 el ritmo ha subido hasta un 300%, según datos proporcionados por Eduardo Molet, fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM).

Esta fórmula permite vender la vivienda, recibir el dinero y seguir residiendo en ella de por vida, literalmente. Para el comprador supone adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado. “Se trata de una opción que no deja de ganar adeptos”, indica Molet.

¿Qué es la venta en nuda propiedad?

El propietario de una vivienda posee tanto de la nuda propiedad como del usufructo vitalicio, pero estos dos conceptos pueden venderse por separado. Es decir: se puede vender el inmueble pero poder seguir viviendo en él, porque “el comprador no adquiere el pleno dominio de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, y el usufructo solo se extingue cuando este fallece”, indica Eduardo Molet.

nuda propiedad

Perfil del vendedor

El perfil del vendedor de vivienda en nuda propiedad suele ser el de personas de entre 75 y 80 años de edad, tanto con como sin herederos. Es una buena fórmula para aumentar su liquidez y poder vivir más cómodamente, bien para disfrutar del tiempo libre o bien para costearse la asistencia que puedan necesitar sin tener que recurrir a la ayuda de otros familiares.

“Muchas personas de esas edades se encuentran con una pensión de jubilación escasa y, al mismo tiempo, con un activo inmobiliario interesante. Con esta opción pueden mejorar su calidad de vida sin renunciar a acabar sus días en la casa en que la han vivido la mayor parte de su vida”, aclara el economista y experto inmobiliario Gonzalo Bernardos.

Ventajas para ambas partes

La principal ventaja para la parte vendedora es la posibilidad de recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero sin dejar de seguir viviendo en su casa. Para el comprador, este tipo de adquisición supone un precio por debajo del precio de mercado, por lo que se convierte en una buena inversión a medio o largo plazo: “con la evolución alcista de los precios, cuando el usufructo finalice tendrá una propiedad que se habrá revalorizado convenientemente”, indica Eduardo Molet.

“Es una transacción ventajosa para ambas partes, siempre y cuando se equilibren los intereses de la parte vendedora y la parte compradora. El peligro es que alguna de las dos partes no esté bien informada del funcionamiento o de los precios que deben acordarse”, añade Gonzalo Bernardos.

Escritura ante notario y máximas garantías

“La compraventa debe realizarse mediante escritura ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad”, indica Asunción Santos, responsable del departamento de derecho civil inmobiliario de Legalitas. “Los precios y condiciones, acordados previamente, se rigen por la voluntad de las partes.

El usufructo debe valorarse en función de la edad de las personas vendedoras: a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo y, por tanto, mayor será el precio que obtengan por la nuda propiedad”, indica la abogada. Hay que tener en cuenta, además, que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda.

“Sería interesante que este tipo de valoraciones estuviesen reguladas, sobre todo pensando en que no se le pueda tomar el pelo a las personas mayores que venden según está modalidad”, opina el economista Gonzalo Bernardos.

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Usufructo sucesivo

En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda, como en el ejemplo frecuente de matrimonios mayores, lo más habitual es establecer un usufructo sucesivo: “Aunque fallezca uno de ellos, el usufructo continua para el otro, solo finaliza realmente cuando fallece el último”, indica Asunción Santos. “Es muy importante que este punto quede muy claro en el acuerdo que se firme”.

El usufructo, además, implica que la vivienda está a total disposición de los usufructuarios, tanto si quieren residir en ella como si optan por alquilarla, “pero teniendo en cuenta que los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, cuando el comprador pasa a ser pleno propietario”.

¿Quién se hace cargo de los gastos?

Otra de las ventajas para la parte vendedora es que, una vez formalizada la venta, el usufructuario pasa a pagar solamente los pagos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad, etc.). La parte inversora debe hacerse cargo desde el momento de la compra de los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles o las derramas extraordinarias del edificio.

No hay marcha atrás

La venta de una vivienda en nuda propiedad es una transacción definitiva, sin posibilidad de fácil recuperación por parte de los propios vendedores o de sus herederos. Es una de las diferencias más importantes con las hipotecas inversas, un producto financiero pensado también para personas mayores con inmuebles en propiedad pero con características muy diferentes: “En este caso, los propietarios reciben una cantidad mensual del banco con la que
completan sus pensiones, pero sin perder la propiedad del inmueble.

Cuando fallecen, si los herederos quieren conservar la vivienda, deben devolver al banco ese dinero anteriormente abonado”, explica la abogada Santos.

De lo que no cabe duda es que la demanda de opciones para poder disfrutar del valor de los inmuebles durante los últimos años de vida es una tendencia creciente. Habrá que ver qué efecto puede tener en el conjunto del mercado inmobiliario.

 

Fuente: Fotocasa

¡Los tipos de interés de las hipotecas en mínimos históricos!

 

La concesión de hipotecas se ha tomado un respiro: según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el tercer mes del año se firmaron 26.350 préstamos sobre viviendas, un 5,7% menos que en febrero y un 5,2% menos interanual. Un freno que también se ha producido en la compraventa de casas (en marzo bajó un 3,1%).

En el acumulado del primer trimestre del año, el número de hipotecas sobre viviendas ha crecido un 5,6%, mientras que el importe medio de los préstamos que se formalizaron en marzo roza ya los 137.000 euros, cifra un 1,8% superior a la registrada en el mismo mes de 2017.

Los datos del INE también sitúan el tipo medio de los préstamos para la adquisición de vivienda en el 2,62%, la cifra más baja de la historia. La tendencia a la baja empezó en primavera del año pasado y de momento se han producido tres mínimos consecutivos. En diciembre, el interés medio se situaba en el 2,73%.

En lo que se refiere al tipo de interés más utilizado, el variable sigue liderando la estadística al representar casi dos terceras partes de las concesiones, mientras que el tipo fijo se mantiene estable alrededor del 36%.

Otra cifra llamativa es que se siguen cancelando más préstamos que los nuevos que se firman. Solo en marzo finalizaron en torno a 29.900 hipotecas sobre viviendas, una tendencia que continúa presionando los márgenes de los bancos al limitar los ingresos que consiguen vía intereses.

 

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, asegura que “el dato de marzo refleja el impacto de la estacionalidad de Semana Santa, que ha supuesto una menor actividad en el registro de hipotecas. Es más que probable que el dato se compense en abril, teniendo en cuenta el volumen originado en marzo según la estadística notarial. Por otro lado, la competencia entre bancos sigue presionando los precios a la baja, en especial en las variables donde las entidades tienen más margen de maniobra. Las negociaciones personalizadas “a pie de oficina” se han convertido en la norma, y comparar opciones está siendo más necesario que nunca. Por último, resaltar que continúa la sangría en los balances de los bancos, cancelándose más hipotecas de las que se formalizan (la diferencia acumulada hasta marzo asciende a 3.876 hipotecas)”.

 

Fuente: Idealista

Las renuncias a herencias baten récord: estas son las autonomías donde más se rechazan

Las previsiones se han cumplido y en 2017 ya es oficialmente el año en el que se produjeron más renuncias a herencias en España.

Según los datos que maneja el Consejo General del Notariado, durante el pasado ejercicio se contabilizaron nada menos que 42.987 rechazos, un 10,8% más que un año antes y casi un 290% más que en 2007. Además, el dato representa un 10,5% de las tramitaciones de herencias que se llevaron a cabo, lo que significa que de cada 10 herencias se renuncia a una, equivalencia que también ha marcado máximos.

Entre los motivos que llevan a los ciudadanos a renunciar a un legado están los elevados impuestos que se pagan en algunas regiones a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. España es, de hecho, uno de los países de la UE que más recauda con este tributo.

Otro factor decisivo son las deudas que están sujetas a una herencia; por ejemplo, que un inmueble tenga una hipoteca asociada o que la deuda pendiente de pago supere el valor del activo.

¿Y cuáles son las autonomías donde se producen más renuncias? En términos absolutos, Andalucía y Cataluña lideran el ranking con más de 8.100 en ambos casos, seguidas por Madrid (4.168), Comunidad Valenciana (3.961), Castilla y León (2.630) y Galicia (2.537). Las demás regiones registraron en 2017 menos de 2.000 renuncias, e incluso hay varias con menos de 1.000: Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja.

Si miramos los resultados porcentuales, el ranking cambia por completo. Las regiones con más renuncias son Asturias, La Rioja y Baleares, donde representan más de un 15% de las tramitaciones. Por encima de la media nacional (un crecimiento del 10,5%), también están Andalucía (14,1%), Cantabria (11%) y Murcia (13,6%).

En cambio, las autonomías con los porcentajes más bajos son de Aragón (7,9%), Castilla-La Mancha (8,2%), Navarra (8,6%) y País Vasco (8,4%). Cataluña, por su parte, se queda por debajo de la media con un 10,4%, mientras que Madrid registra un porcentaje de renuncias del 9,7%.

En lo que respecta a los ingresos que obtienen las autonomías con este impuesto, hay cinco que han incrementado la recaudación más de un 30% en el último lustro gracias al gravamen sobre las herencias: se trata de Comunidad Valenciana, Baleares, Murcia, Castilla y León, y Aragón.

 

Fuente: Idealista

Cómo ahorrar energía y gastar menos en agua, luz y calefacción

Somos muchos los que miramos con lupa nuestras facturas para averiguar cuánto nos gastamos y cómo en agua, luz y gas. ¿Qué tal unos consejos para ahorrar en nuestro consumo de energía? Ahí van.

Sabemos que es algo que deseáis hacer la mayoría de quienes estáis leyendo esto: ahorrar en vuestros gastos de agua, electricidad, teléfono, calefacción … Y sabemos también que no es fácil ahorrar energía: ni los precios ni la mayoría de los salarios permiten despreocuparse de esas facturas cada mes … Así que os vamos a echar una mano, o a intentarlo, dándoos varios trucos. Tomar nota.

ahorrar calefacción

Cómo Ahorrar Calefacción

Para que no se te dispare ni el consumo ni la factura te aconsejamos apagar la calefacción durante la noche, aislar bien tu casa y regular el calor durante el día con termostatos: está comprobado que no necesitas que la temperatura en tu hogar sea superior a 21 grados para que el ambiente sea plenamente confortable.

Y recuerda que ahora, justo antes de que empieces a usarlos, es el momento ideal para purgar tus radiadores. Cuando están sucios, el aire contenido en su interior dificulta la transmisión de calor desde el agua caliente al exterior, lo que también aumentará tu gasto.

La calefacción a gas también puede hacer que tu factura de este servicio se dispare en invierno, así que de noche apaga la caldera, haz las revisiones pertinentes para que no consuma más gas del necesario y acuérdate de mantener una temperatura constante, que no sea muy alta. No es recomendable tapar los radiadores, por ejemplo con ropa húmeda para que se seque: estarás obligando a tu calefacción a trabajar más de la cuenta, con el consiguiente aumento en el gasto de gas.

También puedes comparar las ofertas de las diferentes compañías en suministros de gas para ver cuál se adapta mejor a tus necesidades por precio y cobertura. Una buena fuente es el Comparador de Ofertas de Energía de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia porque puedes consultar las ofertas de gas natural disponibles para consumidores del grupo 3 (hasta 4 bares de presión) y ofertas de electricidad para consumidores en baja tensión, con y sin discriminación horaria. Todo tuyo.

 

ahorrar en luz

Cómo Ahorrar Luz

Para no gastar más de lo que debes, es clave que tengas contratada la tarifa eléctrica y la potencia que necesites.

En la mayoría de consumidores domésticos, la potencia contratada es inferior a 10 kW y suele oscilar entre los 3,3 y los 6,9 kWh. Por otro lado, debes de tener en cuenta que si tienes una potencia superior a 10kW hay interesantes tarifas con discriminación horaria que te permitirán utilizar en las franjas del día ‘baratas’ aquellos electrodomésticos que más consumen.

Además, ya tienes a tu disposición toda una gama de electrodométicos y de bombillas de bajo consumo que deberías de utilizar como única opción -ya que, además de permitirte ahorrar, son más sostenibles- en tu hogar.

 

ahorrar en agua

Cómo Ahorrar Agua

Una operación esencial que deberías de llevar a cabo para saber si estás pagando de más es detectar posibles fugas de agua. Existen unos aparatos detectores de fugas -de esas que no se ven pero que se notan en la factura- que se colocan en la entrada del agua a tu vivienda: si detectan que estás perdidendo agua en algún punto de las tuberías de tu casa, cortan el paso inmediatamente. Además, es importante asegurarte de que no estás perdiendo agua debido a grifos o cisternas de inodoros que goteen: un grifo que no cierre bien puede llegar a perder 30 litros de agua al día.

Hay otras medidas para ahorrar agua: fregar los platos llenando un fregadero con agua jabonosa y otro con el agua de aclarar, llenar el lavavajillas y la lavadora siempre al máximo de su capacidad, recoger el agua limpia de la ducha mientras esperas que se caliente y reutilizarla, cerrar el grifo mientras te enjabonas o te lavas los dientes, regar al anochecer para evitar la evaporación, tener en tu jardín o terraza especies de plantas que necesiten poco riego y regar pocas veces pero de forma abundante: el agua te cundirá mucho más.

 

Fuente: En Alquiler

Las bonificaciones fiscales para los mayores de 65 años que vendan su casa

Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta. En la campaña actual (que terminará el 2 de julio) podrán acogerse a las bonificaciones aquellos que traspasaron una propiedad durante 2017, ejercicio por el que ahora estamos rindiendo cuentas con Hacienda.

Dependiendo del tipo de inmueble que haya sido objeto de la compraventa y del porcentaje de propiedad que tuviera el propietario, las deducciones en el IRPF son más o menos cuantiosas. Acudimos al Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) y a la gestora Abante Asesores para conocer las claves de las bonificaciones fiscales específicas que existen para este colectivo:

Si es vivienda habitual la exención es del 100%. Antonio Paredes, experto tributario de los Técnicos de Hacienda (Gestha), explica que, si el inmueble vendido era la vivienda habitual del mayor de 65 años, “no debe integrarse en la base imponible la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia”.

Dicho de otro modo: el mayor de 65 años puede ahorrarse los impuestos que se deben pagar por la ganancia patrimonial que se consigue con la venta de una propiedad. Hacienda establece una horquilla de entre el 19% y el 23% de las rentas obtenidas: a los primeros 6.000 euros se les aplica una tributación del 19%, porcentaje que escala al 21% para la renta de entre 6.000,01 y 50.000 euros, mientras que a partir de dicha cantidad el impuesto que se aplica es del 23%.

¿Y qué sucede si una casa es de titularidad compartida y uno de los cónyuges tiene menos de 65 años? La respuesta es que solo será aplicable la exención “al propietario mayor de 65 años en la fecha de la venta y respecto a la parte de vivienda que le perteneciera”, puntualiza Paredes, que añade que este mismo caso es aplicable en los casos en los que hay más propietarios (tres, cuatro…). Para poder beneficiarse de la bonificación, es necesario ser mayor de 65 años en el momento de la operación, que se trate de la vivienda habitual y que la exención se aplique sobre la parte que le pertenezca.

¿Y qué ocurre si lo que se transmite es el usufructo? En este caso, la bonificación no podría aplicarse si se conserva la nuda propiedad de la vivienda.

“El usufructo es un derecho real de goce o disfrute, que permite al usufructuario disfrutar los bienes ajenos, reservándose el nudo propietario la propiedad de la vivienda.

Por tanto, si se transmite el usufructo y el contribuyente conserva la nuda propiedad de la vivienda, se ha producido la transmisión de un derecho real pero no la transmisión de su vivienda habitual, por lo que dicha venta no estará exenta”, aclaran desde el Sindicato de Técnicos de Hacienda.

Al margen de esta norma general, los territorios forales también disponen de exenciones similares en casos de transmisión de la vivienda habitual por parte de los ciudadanos más mayores. Álava, Guipúzcoa y Vizcaya también establecen los 65 años como edad mínima para poder aplicarse la bonificación, mientras que en Navarra el mínimo es 70 años.

Si no es vivienda habitual la clave es la renta vitalicia

La exención cambia de términos si la casa que se ha vendido no es la habitual. Es decir, si es una segunda residencia, un piso que se ha destinado al alquiler o una casa que se heredó en su día y que está vacía.

Si estamos ante uno de estos casos, o ante la venta de otro inmueble (un trastero, una plaza de garaje, un local, una nave logística…) la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.

Como detalla Paula Satrústegui, directora de asesoramiento patrimonial de Abante, “una renta vitalicia se contrata con una aseguradora o un banco y consiste en que, tras invertir una cantidad concreta, la entidad te paga una renta que suele ser mensual hasta que el contratante fallece”.

¿Y cómo tiene que ser la inversión en este tipo de productos? La respuesta es que es necesario cumplir unos requisitos temporales y cuantitativos. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Asimismo, la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial”, aclara Paredes.

Por otra parte, continúa el experto tributario, “el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente y una aseguradora/banco, deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior. Por último, el contribuyente deberá comunicar a la entidad que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por una transmisión patrimonial, a efectos de la aplicación de la exención señalada”.

Consejos al contratar una renta vitalicia

Desde Abante Asesores recuerdan que las rentas vitalicias están sujetas a un subyacente que garantiza los ingresos (suele tratarse ser un bono; por ejemplo, un bono del Tesoro Público), y que sus mejores o peores resultados dependerán de diferentes factores. Entre ellos, de que el subyacente sea de mayor o menor riesgo (un bono griego ofrece mayor rentabilidad que uno español porque el Estado heleno es considerado menos solvente), de la esperanza de vida de quien contrata la renta vitalicia o de que el contratante decida que, si fallece, las rentas pasarán a cobrarlas su cónyuge o herederos. Actualmente, la media del mercado está entre un 0,8% y poco más del 1%, ya que los tipos de interés están en mínimos históricos.

Por otro lado, es necesario tener en cuenta que el dinero que se consigue a través de la renta vitalicia también debe tributar en el IRPF, al ser considerado rendimiento de capital mobiliario.

¿Y cómo se calcula? Como es muy difícil saber cuánto dinero se gana con una renta vitalicia (no es como una acción, de la que se puede conocer fácilmente el precio de compra y de venta), la Agencia Tributaria establece una tabla de porcentajes a aplicar, que dependen de la edad del rentista:

  • 40% cuando el perceptor tenga menos de 40 años.
  • 35% cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.
  • 28% cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.
  • 24% cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.
  • 20% cuando el perceptor tenga entre 66 y 69 años.
  • 8% cuando el perceptor tenga más de 70 años.

“Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda la vigencia de la misma”, explica el fisco.

¿Y qué significan? Dichos porcentajes determinan qué parte del dinero recibido vía renta vitalicia es ganancia, a la que posteriormente se aplicará el impuesto de entre el 19% y el 23% que veíamos unas líneas más arriba.

Desde Abante ponen este ejemplo práctico. Supongamos que tengo una renta vitalicia que me da 6.000 euros al año y en el momento de la constitución tenía 65 años. En este caso el rendimiento del Capital Mobiliario sería de 1.442 euros (6.000 euros * 24% que marca la edad), y a esa cantidad debo aplicarle una retención del 19% (puesto que la renta es inferior a 6.000 euros). Por tanto, el impacto fiscal sería de 273,6 euros.

Con todo, el consejo de los expertos antes de contratar una renta vitalicia solo con el fin de beneficiarse de la exención y pagar menos impuestos es hacer números para saber si realmente compensa o no. “Hay que tener en cuenta que intervienen muchos factores y que estas rentas están pensadas para personas que están preocupadas por su longevidad”, concluyen desde la gestora.

 

Fuente: Idealista

¡Bienvenidos al Blog de Finques Quatre!

Bienvenidos a todos, con este post damos por inaugurado el blog de Finques Quatre.

Decidimos crear este espacio porque son muchas las personas que nos contactan por e-mail, Facebook y Twitter, preguntando información sobre su nueva vivienda o información del sector. ¿Cómo afecta esto a mis declaraciones fiscales? ¿Por cuanto puedo vender mi piso? ¿Hay previsión de subida de precios o de bajada? ¿Qué certificados son necesarios para mi vivienda? ¡Tengo un interesado en mi piso! ¿Cómo realizamos la compraventa?, entre otras preguntas.

Solo nos queda decir… bienvenidas esas inquietudes, es un placer que estéis continuamente queriendo conocer las novedades del sector.

La idea de este espacio es que podamos plantear y dar respuesta a todos estos interrogantes, y donde también vosotros, podáis participar preguntando y ayudando a los demás participantes de la comunidad.

Podéis proponer temas por los que tengáis interés, a través de nuestras redes sociales, o comentando en los artículos del blog. Por lo pronto, además de la información y novedades del sector, publicaremos contenido con consejos para decorar vuestra vivienda, así como trucos para reutilizar materiales del hogar.

Estad atentos a las nuevas publicaciones, participad y, por último, ¡daros la bienvenida de nuevo!